Woonfraude betekent dat een huurder zonder toestemming van de verhuurder iemand in zijn woning laat wonen terwijl hij zelf ergens anders verblijft. Het komt voor dat de woning voor illegale activiteiten, zoals wietteelt, wordt gebruikt. Ook is het niet toegestaan om een huurwoning leeg te laten staan of een huurwoning te kraken.
(Direct naar:)
- Afspraken over de verhuur van een woning
- Wat is woonfraude
- Hoe brengen wij woonfraude aan het licht
- Hoe gaan wij te werk
- Preventie
- Wat zijn de voordelen voor de woningcorporatie
- Onze grootste kracht
- Tot slot
Afspraken over de verhuur van een woning
Als de corporatie een woning verhuurt aan nieuwe bewoners wordt een contract opgesteld waar beide partijen zich aan moeten houden. De corporatie dient zich als goed verhuurder en de huurder dient zich als goed huurder te gedragen.
Huurder dient zich te houden aan de algemene huurvoorwaarden, zoals onder meer dat:
- de huur en bijkomende servicekosten op een bepaalde datum moeten zijn betaald;
- het gehuurde feitelijk bewoond moet worden door de huurder;
- het gehuurde uitsluitend als woonruimte mag worden gebruikt;
- de huurder geen overlast of hinder zal veroorzaken;
- het verboden is om hennep te telen;
- activiteiten in strijd met de opiumwet verboden zijn;
Een belangrijke regel die vaak wordt opgenomen, is dat:
- de huurder de verhuurder op diens verzoek, binnen een redelijke termijn, in het gehuurde moet toelaten om te kunnen controleren of de huurder zich aan de huurvoorwaarden houdt (of woorden met gelijke strekking).
Wat is woonfraude
Alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige onder-/doorverhuur, onrechtmatig gebruik, niet bewonen en overbewoning van een woning waarbij geen toestemming is verkregen van de verhuurder, is woonfraude.
Woonfraude is een maatschappelijk probleem. De woning wordt gebruikt voor een doel waar deze niet voor is bestemd, terwijl er eindeloze wachtrijen met woningzoekenden zijn en mensen vaak jaren moeten wachten voordat zij een woning krijgen toegewezen. Vasthouden van een woning terwijl dat niet terecht is, is oneerlijk tegenover de geduldig afwachtende groep woningzoekers en kan niet worden getolereerd.
Vaak gaat woonfraude ook gepaard met overlast of raakt de buurt verpauperd. De verhuurder zal hier tegen moeten optreden.
Hoe brengen wij woonfraude aan het licht
Een woningcorporatie dient zich als goed verhuurder te gedragen, een prettige leefomgeving te creëren en onrechtmatig gebruik van een woning tegen te gaan.
Meestal begint het balletje te rollen na eigen onderzoek, klachten, anonieme tips vanuit de buurt of als de bewoners overlast veroorzaken. Het is dan tijd om actie te ondernemen.
Wat wij bij woonfraude vaak tegenkomen is dat:
- de oorspronkelijke bewoner elders een huis heeft gekocht en de woning verhuurt om daarmee de hypotheek van de aangekochte woning te kunnen betalen. Vooral als de woning lang in het bezit is geweest van de oorspronkelijke bewoner is dit lucratief. De huur is dan relatief laag in vergelijking met de marktwaarde;
- (een deel van) het huis aan studenten wordt verhuurd;
- een groter aantal mensen in een woning woont dan er officieel staat ingeschreven. Het komt voor dat we twintig illegalen in één woning aantreffen;
- de woning wordt gebruikt voor tijdelijke verhuur aan toeristen (AirB&B). Vooral in de grote steden is dat een aantrekkelijke bron van extra inkomsten;
- de woning wordt gebruikt om hennep te telen. Dit is niet alleen ongewenst maar ook gevaarlijk voor de omwonenden. Denk daarbij aan brandgevaar, uitval van elektriciteit en wateroverlast;
- de woning bedrijfsmatig wordt gebruikt. We komen hele naaiateliers tegen en zelfs bordelen.
- in de woning drugs worden verhandeld;
- een woning leeg staat. De huurder reageert niet meer en blijkt – vaak met een huurachterstand – met de noorderzon te zijn vertrokken;
- er burenruzies zijn. Na een buurtonderzoek zijn de feiten beschikbaar en kan daadkrachtig worden gehandeld.
Hoe gaan wij te werk
Nadat bij de woningcorpoaratie een melding is binnengekomen, zendt deze de relevante gegevens uit het dossier van de huurder naar het Gooisch Recherchebureau;
Het Gooisch Recherchebureau zal administratief onderzoek doen om te beoordelen of er gronden zijn die de vermoedens van woonfraude bevestigen.
Afhankelijk van de vermoedens en het administratieve onderzoek, zullen wij bepaalde acties ondernemen. Bijvoorbeeld observatie (wie gaan het pand in en uit en wat voor bezigheden vinden er plaats) of huisbezoek. Als open wordt gedaan, zal de identiteit van deze persoon en de eventuele overige personen die zich op dat moment in de woning bevinden, worden vastgesteld. Tevens zal worden nagegaan of de woning uitsluitend voor bewoning in gebruik is. Is sprake van terechte en correcte bewoning dan stopt ons onderzoek;
Indien er twijfels zijn, zal de huurder worden uitgenodigd op kantoor. De huurder krijgt de gelegenheid om de vermoedens van de verhuurder te ontkrachten.
Als de huurder herhaaldelijk weigert op kantoor te komen en er voldoende bewijs is en blijkt dat de woning onterecht of niet correct in gebruik is, kan een huisuitzettingsprocedure worden gestart. Indien het bewijs onvoldoende is, zal door observatie of een buurtonderzoek aanvullend bewijs moeten worden vergaard.
De invulling van de huisuitzettingsprocedure is afhankelijk van het beleid van de corporatie. Er kan bijvoorbeeld gekozen worden voor een harde aanpak waarbij schadeclaims worden ingediend of voor een minder harde aanpak, waarbij wordt afgezien van schadeclaims om zo minder weerstand tegen opzegging van de huur op te wekken. Na opzegging is de woning weer beschikbaar en is een juridische procedure voorkomen.
Als de huurder de opzegging niet accepteert, zal door de corporatie een juridische procedure moeten worden gestart. In dat geval kan natuurlijk wel voor een hardere aanpak worden gekozen.
Preventie
Om problemen te voorkomen is het verstandig om – voordat een huurovereenkomst wordt gesloten – de kandidaat-bewoner eerst te (laten) screenen.
Een screening houdt in dat wordt gecontroleerd of:
- de NAW gegevens juist zijn en geen valse gegevens zijn verstrekt ;
- de kredietwaardigheid van de huurder aan een minimum vereiste voldoet;
- de huurder niet al onroerend goed in bezit heeft;
- het inkomen aan de daarvoor gestelde eisen voldoet;
Bij twijfel over de gescreende persoon kan een buurtonderzoek ter plaatse van het vorige woonadres worden uitgevoerd.
Wat zijn de voordelen voor de woningcorporatie
Door actief woonfraude tegen te gaan, toont een corporatie zich maatschappelijk bewust. Woningzoekenden worden steeds mondiger en acceptatie van woonfraude neemt steeds verder af. Berichtgeving over woonfraude via sociale media gaat snel en voorkomen moet worden dat reputatieschade wordt opgelopen.
Grote woningcorporaties met 20.000 + woningen hebben vaak een eigen afdeling om woonfraude tegen te gaan. Voor kleine corporaties is dat vaak te kostbaar. Het Gooisch Recherchebureau kan dan worden ingehuurd om de kosten zo laag mogelijk te houden.
Ook zien wij dat kleine corporaties weinig tot geen aandacht schenken aan woonfraude, omdat het aan tijd en mankracht ontbreekt . Ook in dit geval kan het Gooisch Recherchebureau uitkomst bieden.
Het is voor een woningcorporatie vaak financieel voordelig om in te grijpen bij woonfraude.
Als de woning al langere tijd door de zelfde huurder wordt gehuurd, zal de marktwaarde in die periode meestal aanzienlijk zijn gestegen. Een nieuwe huurder zal dan meer inkomsten genereren.
Tot slot kan het ook bij renovatieprojecten interessant zijn om na te gaan of sprake is van woonfraude. Bij zo’n project moeten relatief veel woningen worden ontruimd. Het percentage woonfraude in verpauperde wijken is vaak relatief hoog, tussen de 10 en 20%. Het voordeel voor de woningcorporatie is dat de onrechtmatige bewoners van renovatiewoningen een stuk makkelijker kunnen worden uitgezet dan reguliere bewoners.
Onze grootste kracht
Tegenwoordig zijn tal van digitale opsporingsmiddelen beschikbaar waarmee door de woningcorporatie zelf veel voorwerk kan worden uitgevoerd. Het ontbreekt echter vaak aan financiële middelen, tijd en mankracht om zelf een fraudeafdeling te onderhouden. Ook komt het voor dat men bij de vermeende fraudeur langsgaat en alles op dat moment blijkt te kloppen, terwijl er toch sterke vermoedens zijn dat het niet goed zit.
Het Gooisch Recherchebureau biedt dan uitkomst. Tegen een redelijke prijs voeren wij gerichte observatie uit en is het vaak mogelijk om alsnog frauduleus gedrag aan te tonen. De kracht van het Gooisch Recherchebureau is dan ook Observatie. Het Gooisch Recherchebureau vult de leemte in uw organisatie op.
Tot slot
Bij overlast is de ‘wet aanpak woonoverlast’ van toepassing. Deze wet geeft extra mogelijkheden om overlastveroorzakers aan te pakken. Uitzetting is een laatste redmiddel en kan niet bij incidenten worden toegepast. Er moet sprake zijn van herhaling.
Indien sprake is van overlast kan het Gooisch Recherchebureau de corporatie helpen met de opbouw van een sluitend dossier.